건물은 물려줘도 세금부담은 주기 싫어요

아들이 결혼하게 되자 신혼집으로 아파트를 마련해주고 싶은 소중해씨. 그런데 생각보다 많은 증여세 때문에 오히려 아들이 부담을 느낄까 고민이 많다. 그러던 중 세무전문가로부터 채무를 함께 증여하는 부담부증여를 활용하면 세금을 줄일 수 있다는 말을 듣게 되었다.

부담부증여 요건 
부담부증여란 증여재산에 담보된 증여자의 채무(임대보증금포함)를 수증자에게 함께 증여하는 경우를 말하는 것으로 이럴 경우 증여세는 채무가 포함되지 않은 경우보다 유리합니다. 단, 부담부증여로 인정받기 위해서는 다음의 세가지 요건을 모두 충족하여야 합니다.

① 증여일 현재 증여재산에 담보된 채무(임대보증금 포함)가 있을 것 
② 그 담보된 해당 채무가 반드시 증여자의 채무이어야 할 것 
③ 해당 채무를 수증자가 반드시 인수하여야 할 것 
소득이 없는 미성년자, 전업주부 등에게 부담부증여를 하고, 증여일 이후에도 사실상 원리금을 증여자가 대신 변제하는 경우에는 부담부증여로 인정되지 않습니다.

증여세와 양도소득세 함께 고려해야 
사례를 통하여 부담부증여 시 산출세액에 대하여 알아보겠습니다.
- 아파트(시가) : 8억원 
- 담보된 채무 : 2억원 
- 취득가액 : 4억원(필요경비포함)
- 부모가 자녀에게 최근 10년간 증여한 사실 없음

1. 증여세 산출액 
(1) 부담부증여시 
증여세 과세가액 : 8억원 – 2억원(채무액) = 6억원 
증여세 과세표준 : 6억원 – 5천만원(공제액) = 5억5천만원 
증여세 납부세액 : 94,500,000원

(2) 전액 무상증여하는 경우 
증여세 과세가액 : 8억원 – 0억원 = 8억원 
증여세 과세표준 : 8억원 – 5천만원(공제액) = 7억5천만원 
증여세 납부세액 : 148,500,000원

2. 양도소득세 과세 
부담부증여시 수증자가 인수한 채무액 부분은 소득세법 제88조에 따라 유상양도에 해당하므로 증여자에 대하여는 양도소득세가 과세됩니다. 1세대 1주택자인 경우 비과세 요건으로 더 이상 양도세 납부의무는 없으나 1가구 2주택자 이상인 경우 다음과 같이 양도세를 납부해야 합니다.

양도가액 : 2억원(채무인수액)
취득가액 : 1억원=4억원 X 25% (*)
(*) 시가 중 채무액의 비율 = 2억원/8억원 
과세표준 : 1억원 – 2,500,000원(기본공제) = 97,500,000원 
양도소득세 산출세액 = 19,225,000원

양도세 과다하면 부담부증여가 불리할 수 있어 
위의 경우처럼 양도소득세가 비과세 대상인 부동산의 경우는 단순증여보다 항상 부담부증여가 유리한 것을 알 수 있습니다. 비록 양도소득세가 과세되는 경우라 하더라도 대상재산을 양도와 증여로 분할하면 상대적으로 낮은 세율을 적용받기 때문에 부담부증여가 유리한 경우가 대부분입니다.
다만, 양도차익이 크거나 양도소득세 중과세 대상이 되는 부동산의 경우에는 부담부증여를 하면 오히려 줄어드는 증여세보다 증가하는 양도소득세 효과가 더 커질 수도 있기 때문에 두 효과를 서로 비교해서 부담부증여 여부를 선택해야 합니다.