주택임대사업자 임대료 많이 올리면 혜택 못 받아

주택임대사업자는 임대료를 연 5% 넘게 올리면 종부세 비과세나 임대료 소득세 세액감면 등의 혜택을 받을 수 없게 된다. 또 2년 이상 본인이 거주한 주택을 양도할 때 비과세 혜택을 주는 것은 최초 거주주택을 양도하는 경우 1회에 한해서만 적용된다.

세제 혜택 받으려면 임대료 인상 5% 이하로 제한
거주주택을 제외한 임대주택에 대하여 장기임대주택으로 등록하여 5년 이상 임대할 경우로서 2년 이상 거주한 거주주택을 양도할 때 1세대 1주택으로 보아 비과세하도록 하고 있다. 그런데 그 동안은 장기임대주택의 임대기간에 대해서만 규정했을 뿐 임대료(임대보증금)의 인상율에 대해서는 민간임대주택에 관한 특별법에서만 규정하도록 한 채 소득세법에서는 따로 규정하지 않고 있었다.

따라서 지금까지는 임대료를 연 5% 이상 인상한다 하더라도 민간임대주택에 관한 특별법상 과태료만 납부하면 될 뿐 거주주택에 대해 양도소득세 비과세를 적용받을 수도 있었다는 것이다. 이에 세법 시행령 개정을 통해 임대료(임대보증금) 인상율에 대해 연 5% 이하로 할 것을 명문화 했다. 이 조건을 지키지 않을 경우 종부세 비과세, 임대주택 외 임대사업자의 거주주택 양도소득세 비과세, 양도소득세 중과배제, 임대료에 대한 소득세 세액 감면 등의 특례를 받을 수 없게 되었다.

주택임대사업자 2년 이상 거주주택 비과세 최초 1회만 적용
또 종전에는 임대주택을 장기임대주택으로 등록을 한 후 거주주택에 대해 양도소득세를 비과세 받고 난 뒤 다시 거주할 주택을 구입하여 2년 이상 거주한 뒤 양도할 경우에도 다시 양도소득세를 비과세 받을 수 있었다.

그러나 이를 최초 양도하는 거주주택에 대해서만 양도소득세를 비과세하도록 하고 이후 양도하는 거주주택에 대해서는 과세하도록 개정하였다. 거주주택을 양도하고 장기임대주택의 의무임대기간이 끝난 뒤 거주주택으로 전환하고, 거주주택으로 전환한 주택에서 2년 이상 거주 시 직전거주주택보유주택으로서 양도소득세를 비과세 받을 수 있었으나 이 또한 과세되게 되는 것이다.
단, 가정어린이집을 보유한 경우는 종전과 같이 횟수 제한 없고 거주주택으로 전환한다 하더라도 비과세 할 수 있도록 유지하였다.

2월 예정인 시행령 시행일 이후 취득분부터 적용
이렇게 강화된 거주주택의 비과세 요건은 새로운 시행령의 시행일 이후 취득하는 분부터(2월 중 예정) 적용하되, 시행일 현재 거주하고 있는 주택과 시행일 전에 거주주택을 취득하기 위해 계약금을 지급한 사실이 확인되는 주택은 종전 규정을 적용하도록 하였다. 그리고 거주기간에 대해서도 “보유한 기간 중” 2년 이상 거주라고 하여 해당 주택을 보유하지 않고 임차해서 거주한 기간은 거주기간에서 제외하도록 하였다.

출처:세무법인 우진