사업에 부동산 내 놓으면 양도세 낸다?

두 사람이 공동사업을 하기로 하고 한 사람은 땅을 내놓고 한 사람은 자금을 대서 건물을 짓기로 한 경우 땅을 내놓은 사람은 양도소득세를 부담해야 한다. 부동산을 출자한 경우 양도소득세를 내야 한다는 사실을 알지 못하여 신고를 하지 않다가 가산세를 부담하는 사업자가 적지 않으므로 주의해야 한다. 

이런 불상사가 발생하는 것은 공동사업의 성격을 잘못 이해하고 있기 때문이다. 공동사업을 내 사업이라고 생각하여 내가 보유하던 부동산을 공동사업에 출자하더라도 부동산은 여전히 내 소유라고 생각하는 데서 비롯되는 것이다.

공동사업체와 나는 다른 인격체
그러나 정확하게 말하면 공동사업체와 나는 엄연히 다른 인격체라고 보아야 한다. 공동사업체는 동업자와 내가 출자하여 만든 하나의 조합으로 인정된다. 따라서 내가 출자하는 부동산은 공동사업체에 출자금 대신 내는 것으로 ‘양도’에 해당한다. 다만, 거주자가 사업용 고정자산을 현물출자하거나 하는 경우 사업용 고정자산에 대한 이월과세를 적용받을 수 있도록 하고 있으므로 이월과세를 이용하여 과세를 이연 또는 절세할 수 있을 것이다.

양도시기와 양도가액은?
공동사업에 출자한 경우 양도시기는 현물출자한날 또는 등기접수일 중 빠른 날이 된다. 여기서 현물출자한 날이란 공동사업계약을 체결한 날이 되는 것이 원칙이나, 공동사업계약이 체결되지 않거나 현물출자계약이 체결되었으나 사실관계 등에 미루어 공동사업계약 체결시점에 실제 사업이 개시되었다고 보기 어려운 경우에는 사실상 공동사업이 개시된 날을 말한다.

공동사업계약에 의해 현물출자하는 경우 그 출자가액이 양도가액이 될 것인데, 출자가액으로 정한 금액이 있다면 그 금액을 실지거래가액으로 삼을 수 있다. 만약 그 출자가액으로 정한 금액이 없다면 소득세법에 따라 매매사례가액, 감정가액, 기준시가를 순차적으로 적용하게 된다.

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탈퇴 시 발생하는 과세 문제
그런데 공동사업을 하다가 탈퇴하는 경우에는 탈퇴에 따라 반환되는 지분의 재원 및 상황에 따라 사업소득, 양도소득, 부가가치세 과세문제가 달라진다.
만약 현금으로 반환했다면, 조합이 취득한 재산에 대한 탈퇴조합원 지분상당액 중 양도소득세 과세대상 자산 해당액에 대하여 양도소득세를 과세한다.
반면 조합원의 출자지분에 해당하는 조합소유 부동산을 현물로 반환받는 경우, 공유물 분할의 성격에 해당하므로 양도소득세 과세대상에서 제외한다. 다만 출자지분에 비해 반환되는 가액이 많거나 적은 경우 또는 조합소유의 부동산이 아닌 현물반환의 경우 양도 또는 증여 문제가 발생될 수 있음에 유의하여야 한다.
그리고 현물 반환은 부가가치세법상 재화의 공급에 해당하므로 현물의 종류에 따라 부가가치세를 과세하여야 한다. 또한 현금 반환이든 현물반환이든 반환되는 금액 또는 반환자산의 시가상당액은 총수입금액에 산입하여 사업소득세를 과세한다.

출처: 세무법인 우진