재개발 조합원 양도세 비과세 받는 방법

조금 복잡한 재개발 조합원의 양도세에 대해서 알아봅시다. 조합원 입주권도 주택 수에 포함됩니다. 따라서 1주택자가 조합원 입주권을 취득했다면 기존 주택을 양도할 때 ‘일정 요건’에 따라야 양도소득세를 내지 않을 수 있습니다.

아래와 같은 경우 기존 주택을 양도할 때 양도소득세가 비과세 되는지 여부를 검토해봅시다.

A. 기존 주택을 2016년 5월에 빌라 취득
B. 2017년 4월 재건축 조합원 입주권 매입
C. 2020년 2월 재건축 준공 예정 및 입주일


1. 조합원 입주권은 주택 수에 산입
2006년 세법 개정 후 조합원 입주권은 주택수에 산정이 됩니다. 그래서 현재 상황에서는 1세대 2주택으로 보는 것이 맞습니다. 하지만 과세를 피할 수 없는 것은 아닙니다. 조금은 복잡하지만 아래의 요건을 만족하는 경우에는 가능합니다.


2. 1세대 1주택자가 조합원 입주권 취득 후 양도할 경우 비과세 요건

가. 주택을 조합원 입주권 취득일로부터 3년 이내 양도하고 아래 요건을 충족하는 경우
- 기존주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 조합원 입주권을 취득할 것
- 조합원 입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택 양도할 것
- 기존주택은 1세대 1주택 비과세 요건을 충족할 것

나. 주택을 조합원 입주권 취득일로부터 3년이 지나서 양도할 때, 아래 요건을 모두 충족하는 경우
- 재개발사업, 재건축사업 주택이 완성된 후 2년 이내 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속 거주할 것.
- 재개발사업, 재건축사업으로 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도할 것
- 기존주택은 1세대 1주택 비과세 요건을 충족할 것


3. 사례자의 양도소득세 비과세 방안
위의 사례만 놓고 봤을 때는 (가)의 조건은 불가능합니다. 기존주택 취득일이 2016년 5월이고 1년이 지나지 않은 상황에서 조합원 입주권을 취득했기 때문입니다.

따라서 (나)의 조건을 충족시키는 방향으로 가야 합니다. 기존주택을 2020년 4월 이후에 양도를 하고 재건축 후 1년 이상 거주를 해야 합니다. 완성이 2020년 2월이기 때문에 2022년 2월까지 양도하면 됩니다. 위와 같은 조건을 지킬 수만 있다면 충분히 비과세를 적용 받을 수 있습니다.

출처:세무법인 우진