건물 종류별 주택 여부 판단하기

1세대 1주택자가 일정 요건을 충족하는 경우에는 양도소득세가 비과세 된다. 때문에 양도세를 계산할 때 해당 건물이 주택에 해당하는지 여부는 중요한 잣대가 된다. 지금부터 건물 종류별 주택수 포함여부를 판단해보자.

▶ 폐가 또는 멸실주택

폐가 또는 멸실주택은 주택으로 보지 않는다. 그러나 재건축, 재개발 시 관리처분인가계획 이전과 이주 후 멸실된 경우에는 주택수에 포함한다.

※ 구주택 멸실 후 임의재건축 공사중인 경우 주택 해당여부

재건축인 상태에서 양도를 한 경우에는 나대지의 양도로 보아야 하므로 1세대 1주택 비과세 규정을 적용할 수 없으며, 철거된 건물에 대하여 필요경비로 산입할 수 없다. 또한 다른 주택을 처분하는 경우에는 현실적으로 주택이 존재하지 아니하므로 거주자의 주택수 계산에서 제외된다.

▶ 오피스텔

일반사업자로 등록하고 부가세 환급받은 후 실질적으로 주택으로 임대하는 경우 실질에 따라 판단되는 경우 공실로 만든 후에 매도하면 주택수에 미포함 한다.

▶ 고시원

다중시설로서 근린생활시설은 해당 방안에 화장실이나 부엌을 둘 수 없고 편의시설은 공용으로 설치해야 한다.

그러나 실질이 생활형주택인 경우

① 다가구주택 요건(일괄 매각 시 단독주택, 19세대이하, 면적제한, 층고 제한)에 해당한다면 주택으로 본다.
② 다가구주택 요건 미충족 시: 정확한 유권해석이 없으므로 개별적으로 판단해야 한다. 전체를 주택으로 보아 비과세를 적용하는 것은 무리가 있어 보인다.

▶ 펜션

- 영업용 이용 시 주택수 제외
- 일부를 거주용으로 사용했다면(한 개방 관리직원거주는 제외)

▶ 주택의 부수토지의 주택판단

- 주택면적의 5배 10배만 주택으로 보아 비과세 – 1주택 판단 시에만
- 그 외 2006.12.31.이전에도 다주택자는 실가로 과세 판단 시 5배, 10배를 적용하지 않고 전체를 실가 적용
- 투기지역판단, 다주택 판단 시는 5배, 10배적용 안 함(납세자 불리)
- 비사업용 토지 판정 시는 5배, 10배를 적용(납세자불리)

▶ 겸용주택 중 주택>기타

- 1주택판단시 전체를 주택으로 봄
- 다주택 중과적용 시에는 주택만 주택으로 봄
- 비사업용 토지 판단 시와 지방세법 적용 시
1층상가 2, 3층 주택 시---> 명확히 구분되어 있다면 주택만 주택
(1층에 주택, 기타 겸용 시 주택이 더 크면 1층전체가 주택)

▶ 다가구주택

- 비과세 적용 시 일괄 양도 시에만 단독주택으로 봄
- 임대주택 5호이상 판단 시에는 공동주택으로 보아 적용

출처:세무법인 우진