양도세 중과세 피하고 싶어요

8.2 부동산 대책에서도 알 수 있듯이 정부가 다주택자의 양도소득세를 무겁게 과세하는 방향으로 움직이고 있다. 이에 다주택자가 향후 양도세 중과를 피하기 위해 꼭 알아야 할 절세의 몇 가지 팁을 살펴보기로 한다.

 

소득세율 상향
우선 여러 개의 주택을 보유한 다주택자라면 우선 양도소득이 크고 오래 보유한 집을 파는 것이 유리하다. 내년부터는 소득세세율이 현행 40%에서 42%로 상향되는 등 전반적으로 소득세율이 상향되기 때문이다

 

양도소득세율 중과
주택의 경우 1년 미만
Max(40%, 기본세율+10%(20%))

2년이상 기본세율
2주택자는 기본세율+10% 3주택자는 기본세율+20%로 중과된다.

 

장기보유특별공제 제외
조정지역 투기지역 투기과열지역에서 양도 시 장기보유특별공제가 배제된다.

 

1세대 1주택 비과세 요건 강화
조정지역 투기지역 투기과열지역에서 1세대 1주택 비과세 요건이 2년이상 보유에서 2년이상 거주로 바뀐다.

 

절세 포인트 콕콕
이처럼 세율과 공제요건 등 많은 부분이 달라지기 때문에 이에 따른 대책으로 다음과 같은 절세 전략이 필요하다.

 

① 우선 양도차익이 크고 보유기간이 긴 주택으로 지금 또는 앞으로 거주하지 않는 주택은 내년 4월 이전에 양도하는 것이 좋다. 그래야 세율도 낮게 적용받고 장기보유특별공제도 받을 수 있기 때문이다.

 

② 팔지 않을 집이라면 보유하는 것이 좋을 수도 있다. 정부가 내놓는 근래 주택정책을 보면 일관성 없이 중과 내지 감경한 경우가 많으므로 당분간 보유하는 것도 방법은 방법이다.

 

③ 이왕 어느 정도 보유할 거라면 임대주택자로 등록하여 세제 혜택을 받는 것도 생각해 볼만하다. 세법에서는 5년 이상 임대주택사업자로 등록하고 임대하는 경우 임대주택 외의 거주하는 주택의 양도 시 임대주택을 주택의 수로 계산하지 않는다. 이 경우 시청이나 구청 주택과에서 단기임대사업자 또는 장기임대사업자로 등록 후 세무서에서 주택임대사업자등록을 하여야 한다.
또한 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위해서는 그 주택에서 2년 이상 거주하여야 한다. 이 경우 임대사업자로 등록 후 의무임대기간을 채우지 못하면 1천만 원의 과태료가 있으니 염두에 두어야 한다. 현재 단기 임대주택에서 장기임대주택으로 변환이 가능하니 이 점도 참고하자.

 

④ 준공공임대주택으로 시청구청에 등록 후 세무서에 임대사업자로 등록 후 8년 이상 임대하면 장기보유특별공제를 연도별로 추가하여 공제 받을 수 있고, 10년 이상 임대한 경우 임대주택은 양도소득세가 과세되지 않는다.

 

⑤ 어차피 자녀가 성장하여 집이 필요한 경우 또는 양도가 여의치 않은 경우 자녀에게 사전증여하는 것도 방법이 될 수 있다. 자녀에게 증여 시 5천만 원까지는 증여공제가 되고 증여세 신고기간 내에 증여 시 7%의 신고세액공제가 되므로 한번쯤 고려해 볼만 하다. 여기에 부담부증여 대출 또는 전세를 끼고 증여한다면 일정부분은 양도세로 일정부분은 증여세로 세가 분산되므로 어느 정도의 절세를 기대 할 수 있다.

 

출처 : 세무법인 우진